マンション法改正で「総会決議」が変わる | 法律コラム | 弁護士法人　世田谷用賀法律事務所

こんにちは。

世田谷用賀法律事務所の藤間です。

私は世田谷区を中心に、マンション管理組合・区分所有不動産に関する法務（総会運営、管理規約改定、役員・管理会社対応、紛争対応、再生局面の整理など）に携わっています。

今回の連載は、2026年4月1日施行（令和8年4月1日施行）の区分所有法改正を前提に、マンション管理の現場で「何を、どう直すべきか」を、管理組合実務の目線で整理するものです。

第2回は、管理組合運営の根幹である「総会決議（区分所有法上は『集会の決議』）」がどう変わるかを取り上げます。

世田谷区のマンション管理組合でも、決議の母数（誰を分母にするか）や、委任状・議決権行使書の扱いが原因で、後から紛争化するケースが少なくありません。

マンション改正を機に、決議の組み立てを一度、法的に点検しておくべき局面です。

今回の改正の核心は、総会（集会）の意思決定について、欠席者・無関心層を分母に固定したまま合意形成を図る設計から、実際に意思表示した出席者（委任状・議決権行使書等を含む）を分母とする設計へ、重心が移った点です。

これにより、たとえば

「通常の修繕」「管理委託の見直し」「運営上のルール整理」

など、区分所有権の処分を伴わない管理局面の決議は、成立させやすくなります。

一方で、出席者が少ない総会で重要事項が決まり得るため、総会の設計（定足数、周知、議案説明、意思表示の回収）がこれまで以上に重要になります。

改正後は、集会の議事（総会決議）は、法律や規約に別段の定めがない限り、

「出席した区分所有者」と「出席者の議決権」を基準にして過半数で決する、

という枠組みに変わります。

ここで重要なのは、「出席」の中身です。

委任状（代理人）や、議決権行使書（書面）は、改正後も出席としてカウントされます。

つまり、当日出席が少なくても、事前回収が十分であれば、分母（出席者数・出席議決権数）が膨らみ、決議の正当性も高まります。

総会運営としては

「当日出席を増やす」だけでなく、「事前の意思表示を取り切る」

ことが、これまで以上に効いてきます。

また、改正後は、規約または集会決議により、書面に代えて電磁的方法（オンライン等）で議決権を行使できる旨も明確になります。

実務上は、電子投票を導入する場合、本人確認、締切、改ざん防止、保存方法（後日の検証可能性）まで含めて設計しないと、むしろ紛争リスクを上げます。

導入の可否は、規約と運用体制をセットで検討すべきです。

マンション管理で揉めやすいのは、規約改定、共用部分の「変更」、大きな工事の意思決定など、いわゆる特別決議領域です。

改正後は、特別決議の多くが「出席者の3/4」へ寄せられます（すべてが一律ではありませんが、方向性としてはここがポイントです）。

象徴的なのが、管理規約の設定・変更・廃止の決議要件です。

改正後は、

• 区分所有者（頭数）の過半数（※規約で上げることは可能）が出席
• 議決権の過半数（※規約で上げることは可能）を有する者が出席
• 出席した区分所有者および出席議決権の各3/4以上

という「二段構え」になります。

要するに、

いきなり“出席者の3/4”で足りるわけではなく、まず総会として成立させるための定足数（頭数・議決権の各過半数）を満たした上で、3/4に到達させる

必要があります。

この構造を理解していないと、当日

「議決権は足りているのに頭数が足りない」「頭数は足りているのに議決権が足りない」

といった事態が起き、議案が成立しません。

総会決議の有効性は、決議要件だけでは決まりません。

• 実務では、招集通知の内容不備、議案説明不足、手続違反が火種になります。

改正後は、招集通知について、

• 会日より少なくとも1週間前
• 会議の目的たる事項だけでなく「議案の要領」も示す

という基本線が明確になり、さらに期間については「規約で伸長できる」一方で、短縮は想定されない設計になります。

管理組合としては、通知の「形式」を整えるだけでなく、紛争予防として、

• 議案の要領を「賛否判断ができる程度」に具体化する
• 費用負担や工事範囲、影響範囲（専有部への立入等）がある場合はその前提を明示する
• 比較検討資料（見積比較、仕様差、リスク説明）を添付する

といった「説明責任の実装」が、決議の安定性に直結します。

次回は、具体的に世田谷区を例にマンション管理事務所がやるべき準備と、改正後の条文の抜粋と序文の言い換えをお伝えしますので、シリーズ第3回をご確認ください。

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