マンション法改正で何がどう変わるのか | 法律コラム | 弁護士法人　世田谷用賀法律事務所

こんにちは。

世田谷用賀法律事務所の藤間です。

私は、世田谷区を中心に、マンション管理組合、区分所有者、不動産事業者の皆さまからご相談を受け、マンションに関する不動産法務に継続的に携わっています。

管理規約の整備、総会決議の有効性、修繕や再生をめぐる法的整理、所有者不明問題など、実務の現場で実際に起きている課題に日々向き合っています。

2026年4月、区分所有法を中心とするマンション関係法令が大きく改正されます（国土交通省へのリンクはこちら）

この改正は、老朽化が進んだ一部のマンションだけを対象とするものではありません。

世田谷区を含む都市部の分譲マンション全般に影響し、管理組合の運営や意思決定の前提そのものを見直す内容です。

国土交通省も、マンションの高経年化と区分所有者の高齢化が同時に進行する中で、管理や再生が円滑に行われないマンションが増加している点を、今回の改正の背景として明確に示しています。

本記事では、第1回として、今回のマンション法改正がどのような問題意識のもとで行われ、管理組合や区分所有者にとってどのような意味を持つのかという全体像を整理します。

具体的に「何がどう具体的に変わるのか」という点については、第2回以降でテーマごとに詳しく解説していきます。

今回のマンション法改正の目的は明確です。

管理が機能しなくなったマンションを、制度の側から支え直すことにあります。

現行制度のもとでは、次のような問題が各地で顕在化してきました。

• 修繕が必要でも総会が成立しない
• 一部の反対や無関心によって意思決定が止まる
• 相続未了などにより所有者が分からない住戸が増える
• 老朽化が進んでも、建替え以外に現実的な選択肢がない

世田谷区のマンションでも、

「安全上の問題があることは理解しているが、決議が取れず何も進められない」

という状況に直面している管理組合は少なくありません。

今回の改正は、こうした管理の停滞を、管理組合の努力や善意だけに委ねるのではなく、制度として後押しすることを目的としています。

今回のマンション法改正は段階的に施行されますが、管理組合や区分所有者にとって特に重要なのは、2026年4月1日です。

この日以降、

• 総会決議の考え方
• 管理組合の運営ルール
• マンション再生に関する制度

が、改正後の法律を前提に運用されることになります。

実務上重要なのは、2026年4月以降に行う総会や管理規約の改正は、改正法に適合していなければならないという点です。

従来の慣行のまま進めた結果、決議の有効性が争われるリスクは、決して抽象的なものではありません。

第1回では、細かな制度変更に踏み込む前提として、今回のマンション法改正が示している大きな方向性を3点、整理しておきます。

①総会決議や管理の意思決定が止まらないよう明確に打ち出し

管理に必要な行為が、一部の事情によって長期間進まない状態を是正することが意図されています。

②所有者不明や管理不全といった問題に対し、法的に関与できる仕組み

これまで管理組合だけでは対応が困難だった領域について、制度としての対応ルートが用意されます。

③建替え以外も含めた、マンション再生の選択肢を広げる方向

建替え一択ではなく、マンションの実情に応じた整理・再生を可能にする考え方です。

これらの点について、具体的に何がどう変わるのか、どのような手続や要件が設けられるのかは、次回以降で個別に解説します。

改正内容の詳細に入る前段階として、管理組合として意識しておくべき点があります。

• 管理規約や細則が、法改正に対応できる構造になっているか
• 区分所有者の所在、連絡先、相続状況が把握できているか
• 長期修繕計画や修繕積立金が、将来を見据えた内容になっているか

これらは、制度の詳細を理解した後に動き出すための「土台」となる部分です。

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